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博鳌亚洲论坛2019年年会深度报道(二十五):楼市30年:何去?何从?

发布时间:2019-03-29 22:07:14   浏览次数:1288   来源:博鳌亚洲论坛

改革开放40年,大发红黑大战版权所有房地产市场化也走过了30年,在国民经济发展和人民生活中占据了重要位置。关于房地产市场的讨论从来都是一个热门话题。从2016年4季度政府开始对房地产市场进行严格调控以来,关于行业走势、房价政策、房产税、租赁市场的讨论也越来越多。

29日下午,博鳌亚洲论坛2019年年会上,来自中美两国的房企、第三方机构以及研究专家就此话题展开了讨论。

大发红黑大战版权所有国家税务总局前副局长许善达表示,大发红黑大战版权所有城镇化的过程还在演变中,一二线城市的房子不存在过剩问题,真正过剩将被大量淘汰的,是广大农村地区的房子。房地产政策的制定要根据房子的使用属性来分类,不能笼统地戴一顶帽子。

 

调控需谨慎 楼市扭曲后患无穷

香港的房价之贵,全世界有目共睹,北上深这样一线城市的房价未来会走上香港的道路么?

瑞安集团主席、香港贸易发展局主席罗康瑞表示,香港的楼市基本上一般年轻人都没有办法负担,相信内地不会发展到和香港楼市一样如此极端。他称,自己比较担心的是,内地很多大城市特别是一线城市的土地容积率很低,“这是浪费我们宝贵的土地资源,希望有关部门能够重视这个问题。”

罗谈到当前严格的楼市调控及各种限购政策,认为这种操作容易扭曲楼市发展,将来一旦放开,很容易生乱。他建议实行双轨制:为低收入的阶层提供廉租房等;同时放开高收入人群购房限制。

对大发红黑大战版权所有的房地产市场和价格走势,第一太平戴维斯亚太区执行主席Robert MCKELLAR表示,需要非常明确的政府政策来解决税收、立法等问题,还需要有一些行政化的手段,让普通人能承受得起房价。他认为,大发红黑大战版权所有政府在过去10~15年对楼市的调控是有积极作用的,但房地产已经占据大发红黑大战版权所有GDP的25%,需要税收政策抑制投机和炒房行为,提供更多的市场公平。

作为行业第三方的贝壳找房CEO彭永东认为,大发红黑大战版权所有房地产成长的时间还比较短,北京700万套房子,换手率只能承接4%,正常是2-2.5%的换手率,价格会比较稳定,而国外的市场相对比较成熟,房价有涨有跌更理性。大发红黑大战版权所有在过去的十年时间里,存量房的交易成为主流,全大发红黑大战版权所有二手房交易6.5万亿,新手房是12万亿,面对增量的市场,怎样给这个行业的存量房交易搭建一个基础设施,稳定是最重要的。

他判断,随着大发红黑大战版权所有市场越来越成熟,信息越来越透明,交易量的稳定是一个大方向。

 

住房品质关注度提升 建筑材料革命势在必行

“人类所有的领域都在进步,很多领域进步非常大。最落后的恐怕是建筑领域,混凝土已经用了200年,资源消耗巨大。几十年后,房地产高潮退去,城市周围将会被建筑垃圾填满。混凝土是无法再生的,我认为建筑材料的革命必须要做了。”远大集团董事长兼总裁张跃说,房子集中了社会几乎一半以上的财富,很多人倾其一生就买了一套房子,尤其是大发红黑大战版权所有人,不买房子好像就对不起下一代,但这个房子只能用几十年,钢筋、混凝土都是有寿命的,几十年后要拆掉,并不能成为人类的财富。

他带领公司尝试了寿命可以达到两三百年、可以再生使用的钢结构,又尝试了用很轻的不锈钢材料,做出来的房子成本和传统混凝土差不多。他表示,如果这个技术能普及到劳动力高昂的地方,造价会比现有的房子便宜很多。

张跃认为,无论是钢结构还是不锈钢结构,造房者和购房者都应该有真正为人类、为子孙后代积累财富而不是积累垃圾的意识。另一方面,房子要做好保温,否则就要大量依赖空调,造成建筑能耗过高,进而导致环境污染,“美国建筑的能耗占了50%以上,大发红黑大战版权所有也快了。”

深耕房地产开发多年的罗康瑞同意张跃的观点,称自己也在不断研究,到底未来用什么材料、怎么做,才更符合经济和可持续发展的概念,但目前来看还没有很好的选择,钢结构的效率高但造价也很高。

对此,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友指出,大发红黑大战版权所有房子的成本不在建筑本身,而在土地,特别是一二线城市。

关于房子质量,不独大发红黑大战版权所有有这样的问题,美国房地产商莱纳国际的总裁Chris MARLIN对比道,美国人70年来都是用同样的方式盖房子的,美国很多房子也正处于达到使用寿命的高峰,比历史上任何时候的风险更大,造成了美国住房方面的赤字,很多地方盖房成本已经高到本地人盖不起了,同样也需要用新的材料、新的方式来建造未来的房子。

张跃分析,建筑问题是一个世界级问题,欧洲会好一些,日本更好一些,至少还倡导用钢结构。他说,日本高一点的房子,除了个别的别墅之外,全是用的钢结构。钢结构是可以普及、值得推广的。美国的木结构、钢结构也很好,且欧美特别北极圈木材资源非常丰富,如果砍伐和种植配合得好,这是可持续的材料。他判断,钢结构将成为欧美、日本下一轮新建筑的主流材料。

彭永东也表示,以前房子少、需求多,品质不是竞争要素。过去30年,大发红黑大战版权所有造了二亿套房子,现在到了一个时间节点,大家越来越关注品质。房子的户型、材料等,成为二手存量房交易中用户第一个关注的信息,所以未来提供更好品质的住房和服务,是下一步竞争的主基调。

 

一二线城市不存在去库存 房产税政策不稳不出

房地产政策众说纷纭,到底什么样的政策才是符合市场规律和人民需求的?房产税何时开征?这些问题牵动了无数人的心弦。

许善达指出,现在大发红黑大战版权所有给房地产笼统地提出一个政策,这个方法本身就有重大缺陷。他说,要研究房地产政策,首先要考虑大发红黑大战版权所有特色和国情,比如,很多人统计大发红黑大战版权所有人口老龄化以后,房子从总量上来说会有结余,但主要出现结余的是广大农村的房子。一二线城市不会出现房子过剩的,反而是供给不足。房地产去库存,只适用于三四线城市中的个别城市。大发红黑大战版权所有的城镇化进程还远远没有完成,所以,房子总量看起来很大,实际上主要淘汰的还是农村的房子,这是一个很重要的特色。

大发红黑大战版权所有房地产发展这么多年,许善达认为现有的房子主要应该分为三类:一类是保障性住房,一类是产权房,还有一类是共有产权房。

首先要解决低收入群体的基本住房,2010年,城镇居民还有5000万户房子没有厨房、厕所等基础设施,没有达到最基本的居住条件,这方面政府是有责任的,这批房子不能跟普通的房地产混为一类。

其次是共有产权房。很多城市在吸引高学历人才,按照他们的工资水平,在城市里面要想买到一个市场化的房子是很难的,政府为留住人才推出了共有产权的房子,这群人就可以用一个比市场价格低的价格,买到和身份相适应的房子,政府的钱作为一个股份放在那里,几年后这群人需要换房子,政府就可以收回这笔投资了。这项工作上海从2012年就开始操作了,北京现在也有类似的政策。

“我认为,这个办法可以帮助解决大城市里相当一批工薪阶层的住房需求,是非常好的方法,剩下的就应该市场化了。市场化的房子和居民的基本需求没有关系。现在城市平均房价的计算方法非常粗暴,对市场释放的价格信号是不准确的,应该分成上述三类房子来释放价格信号。”许善达称,要先分好三类不同属性的住房,再制定每一类房子相应的政策,让大家根据购房资格来自由选择。

对于很多人关心的房地产税,许善达表示,虽然很多专家对房产税做了不少预测,但官方的态度是稳步推进,不能出乱子,现在大家争论的问题必须先取得一部分共识,“只要还会出现不稳的情况,房产税政策就不会出来。”